Poniżej przedstawiamy materiał zaprezentowany na Zebraniu rocznym
naszej Wspólnoty. Zaznaczamy jednak, że część prezentacji została
usunięta ze względu na niejawny charakter (np. sprawy finansowe, oferty
czy temat dłużników).
Większa część omawianych spraw umieszczona została wcześnie w naszym blogu,
niemniej poniższa prezentacja jest też podsumowaniem naszej
działalności.
Sprawozdanie z działalności to
nie tylko księgowość, dlatego też poniżej przedstawiamy sprawy,
którymi zajmowaliśmy się w 2015 roku. Po zapoznaniu się z
materiałem (w naszej opinii) można bardziej świadomie oceniać
prace Zarządu.
Niestety,
zeszły
rok nie był pod znakiem jednej firmy administrującej. Jest to o
tyle niekorzystne, że często trudno wychwycić wspólny mianownik
dla wydawałoby się wspólnych tematów. Niemniej z naszej
perspektywy uważamy, że stało się najlepsze co mogło – firma
Veidik z nas zrezygnowała. Porównując pracę Pomorskiej Grupy
Zarządców Nieruchomości
z pracą poprzedniej
firmy
widzimy przepaść między
nimi na korzyść PGZN.
Oczywiście trafiamy na problemy, ale zazwyczaj wynika to z
naszego
niezrozumienia mechanizmów czy
tematów niż dlatego, że
coś jest robione źle.
Przejście do PGZN, poza zupełnie
inną jakością obsługi, daje nam też wymierne korzyści, np.
w cenę usługi wliczona jest obsługa prawna naszej wspólnoty czy
dostęp do tańszego banku.
Sprawy roku 2015
W
wózkarni klatki A (podobnie zresztą w wózkarni klatki B) jest
stalowa pokrywa, pod którą znajduje się rura – odpływ z naszej
kanalizacji. Niestety, ale rury tej nie było widać – gryzonie
naniosły tam ziemi i zrobiły gniazdo. Wynajęta firma wykonała
pracę w pół dnia i już teraz mamy czysto i sucho. Niestety, do
tematu gryzoni jeszcze wrócimy.
Zwracamy też uwagę, że w 2006 roku Wspólnota podjęła uchwałę, że wszelkie długi w stosunku do Wspólnoty są oprocentowane. Dotyczy to zaległości powyżej dwóch miesięcy. Skan uchwały powyżej.
Z przeglądu
mamy dokumentację – filmy. Przy
okazji został wykryty problem z odpływem w wózkarni klatki A.
W wyniku naszych działań (naszych, czyli zaplanowanych i wykonanych własnoręcznie) zużywamy mniej energii na częściach wspólnych. Powyżej wykres zużycia energii od 2011 roku do teraz. Jak widać, średnie zużycie spadło o około 30% co przekłada się oczywiście na opłaty. Dodatkowo dodam, że efekt ten otrzymaliśmy praktycznie beznakładowo.
Tematy
finansowe zostały omówione na zebraniu i w razie pytań proszę
kontaktować się albo z panią Oleną Sieniuć albo z członkami
Zarządu.
Po przedstawieniu działań Zarządu w 2015 roku jak i kwestii finansowych przeszliśmy do punktów przyjęcia sprawozdania z działalności i udzielenia Zarządowi absolutorium.
W Planie gospodarczym na 2016 zawarliśmy (naszym zdaniem) najważniejsze sprawy. Poniżej wyjaśnione są wszystkie powyższe punkty Planu.
Proponujemy zamontować filtr zimnej wody. Filtr zamontowany ma wejściu zimnej wody do naszego bloku będzie miał na
celu zatrzymywanie piasku, elementów metalowych i innych
zanieczyszczeń przed dotarciem ich do naszych kranów
i urządzeń (pralki, zmywarki). Zatrzymanie piasku (i mułu) na
pewno przedłuży czasokres używania naszej instalacji, czyli mówiąc
po prostu nasze rury nie zostaną zamulone. Im bardziej odsuniemy
od
siebie moment wymiany rur, tym później wydamy na to pieniądze. Tą
drogą chcemy w sposób aktywny przedłużyć ich
sprawność.
(Już po zebraniu mieliśmy możliwość sprawdzić, co zatrzymuje się na filtrach w mieszkaniu - jeśli je ktoś ma, zapraszamy do lektury.)
W klatce B miał miejsce incydent: odpadł parapet a piętro wyżej
parapet jest naderwany. Wezwany inspektor budowlany stwierdził, że
parapety stwarzają zagrożenie. Zamocowanie kiedyś było dobre, ale
po wymianie okien na plastikowe,
parapety trzymają się tylko na zewnętrznych krawędziach,
natomiast na całej ich długości są „przyklejone” pianką
montażową… Z tym nie można dyskutować i nie mamy wyboru –
trzeba to zrobić, czyli usunąć parapety. Oczywiście otwory po ich
usunięciu zostaną we właściwy, estetyczny sposób zamaskowane.
W pomieszczeniu CO jet sporych wymiarów studzienka odpływowa do
której ma płynąć woda w razie prac konserwacyjnych (np.
odpowietrzanie instalacji) wykonywanych na instalacji centralnego
ogrzewania.
Okazuje się, że w tej studzience mamy siedlisko gryzoni. W
związku z tym, że stwarza to zagrożenie (chorobami a także samą
ich obecnością), musimy zrobić z tym porządek.
Zawory (pięć na sześć sztuk) są niesprawne, przez co nie można
regulować przepływu ilości ciepłej wody jak i nie można zamknąć
pionu w przypadku awarii w którymś lokalu – trzeba będzie
spuszczać wodę z całego budynku. Stąd nasza propozycja, by póki
można, zrobić to w wyznaczonym terminie, dokonać naprawy/wymiany
zaworów a nie czekać na sytuację, kiedy zostaniemy zaskoczeni
awarią i zostaniemy bez wody…
-
montaż dodatkowego oświetlenia przy drzwiach wejściowych
do piwnic
Dodatkowe, niewielkie źródło światła (ledowe) w rejonie
wejścia do piwnic poprawi komfort. Koszt niewielki tak montażu jak
i zużycia prądu. Oświetlenie podłączone by było do czujnika
zmierzchowego.
-
remont dachu w celu skutecznego zabezpieczenia przed
zaciekaniem, polegający na położeniu nowego poszycia dachu w
miejsce zniszczonej, przeciekającej powłoki – w miarę
posiadanych środków na funduszu remontowym
Najgrubsza planowana praca na naszym
budynku. Temat wymagający długiego wyjaśniania, ale by choć nakreślić problem, powyżej przedstawiamy film wykonany w temperaturze +5 st.C. Jak widać papa nie jest wywinięta pod blachę, nie jest przyklejona tak, by nie odchodziła (nie mówiąc, by nie podchodziła pod nią woda czy śnieg) i łamie się w rękach, co oznacza, że jest po prostu bardzo słabej jakości (powinna być elastyczna i się zginać)... By być pewnym, że nie będzie przecieków trzeba po prostu pokryć cały dach od nowa... (zwracamy uwagę, że pierwsze przecieki pojawiły się jakieś trzy lata po zakończeniu prac...). Pod koniec materiału widać, ile łat zostało nałożonych w zeszłym roku, by ratować sytuację.
W przypadku pytań
prosimy o kontakt, niemniej zaznaczamy, że dach musimy naprawić w
tym lub (najpóźniej) przyszłym roku…
Suma opłat na pokrycie kosztów
utrzymania części wspólnej pozostaje na poziomie z zeszłego roku.
Konkretne kwoty i składowe otrzymali Państwo w zawiadomieniu
16.marca.
Mamy kilka naprawdę wielkich tematów
do udźwignięcia z czego największy to naprawa dachu budynku
(a w zasadzie jego
ponowne całkowite pokrycie). Kwota potężna… Dzisiejsza zaliczka
na FR tak naprawdę daje nam tylko ok. 40% na FR a reszta idzie na spłatę kredytu. [...]. Po wykonaniu naprawy dachu nie
będzie zasadne utrzymywanie takiej kwoty zaliczki na FR.
Na zebraniu uchwała ta była
przedmiotem ożywionej dyskusji, niestety, nie zostaliśmy
przekonani
do jej niezasadności. By przybliżyć temat posłużymy się przykładem
wózkarni: pomieszczenie
w planach budynku służące wszystkim mieszkańcom i tak jest do
dziś – wózkarnie dzięki naszym działaniom są uprzątnięte i każdy
kto ma
potrzebę korzystania, dostanie klucz i będzie z nich korzystał. Z
pomieszczeniami po zsypach sprawa jest inna. Pomieszczenia te są
zamknięte i nikt poza właścicielami kluczy nie może z nich
korzystać. Poza tym z definicji pojęcia „część wspólna”
każdy powinien mieć możliwość korzystania z każdego
pomieszczenia po zsypie w całym bloku(!). Na dodatek,
pomieszczenia po zsypach
nigdy nie były przeznaczone na pomieszczenia do przechowywania
przedmiotów – wymagana jest na to uchwała o zmianie sposobu
użytkowania części wspólnej budynku, stąd nasza propozycja (bez
niej
nadal są to zsypy).
Temat w zasadzie można rozwiązać na
dwa sposoby:
-
dopisać
powierzchnię pomieszczenia do aktów notarialnych ich
użytkowników – w naszej opinii zupełnie niepotrzebne i drogie
rozwiązanie;
-
podpisać
umowę o najmie pomieszczenia z ich użytkownikami – rozwiązanie
proste i nie wymagające dodatkowych czynności czy kosztów.
W związku z tym, że
pomieszczenia zostały zajęte przez część właścicieli (a nie
wszystkich), należy
doprowadzić sprawy formalne do porządku, m.in. dlatego, że na
dniach zostaniemy
obciążeni podatkiem od „części wspólnych”. Jeśli nie
zrobimy porządku z tymi pomieszczeniami to wszyscy równo
zostaniemy
obciążeni opłatami za (m.in.) te pomieszczenia, a okazuje się, że
nie wszyscy mają do nich dostęp. Innymi słowy, dlaczego jedni mają
płacić za coś, czego nie mają (inni używają)?
Dlatego proponujemy podjąć uchwałę,
na mocy której osoby korzystające z pomieszczeń po zsypach staną
się ich najemcami i temat pomieszczeń zostanie rozwiązany.
Ta uchwała porusza ten sam temat
jak uchwała nr 6. Skoro z części wspólnej korzysta tylko część
lokatorów, należy wynająć im to pomieszczenie a sposobem na
rozliczenie kto wynajmuje i jaką część zajmuje, jest ilość
zajmowanych wieszaków. Kwota jest wręcz symboliczna zważywszy na wielkość comiesięcznych opłat.
Nasze klatki schodowe i korytarze
wciąż nie spełniają wymagań zawartych w przepisach
przeciwpożarowych oraz nie gwarantują nam bezpieczeństwa w
sytuacjach zagrożenia. Fakt ten potwierdzają zalecenia po
prowadzonych przeglądach stanu ppoż w budynku. Proponujemy
podjąć
uchwałę, w której jednoznacznie określimy, co może Zarządca w
kwestii zapewnienia bezpieczeństwa w budynku. Uchwała taka w
połączeniu z nowymi zasadami wywozu „gabarytów” da możliwość
szybkiego doprowadzenia korytarzy do wymaganego przepisami
standardu.
Analizując dokumentację z lat
ubiegłych odkryliśmy, że nigdy nie została podjęta uchwała
o zmianie przeznaczenia pomieszczenia, w którym znajduje się
aktualnie rowerownia. Niniejsza uchwała jest niejako
potwierdzeniem
stanu faktycznego i wprowadza porządek w dokumentacji.
A.K.