Dach cd...

W czwartek odbył się odbiór prac związanych z naprawą dachu. W odbiorze uczestniczył wykonawca, administrator, niezależny inspektor i dwóch członków Zarządu.
Wszyscy zgodni byli, że roboty na dachu nie usunęły przyczyny. Pomijając kilka nieprawdopodobnych teorii, najbardziej prawdopodobną jest źle wykonana praca poprzedniej ekipy, która kryła całą powierzchnię dachu. Konkretnie chodzi o wykończenie murku nad krawędzią wokół dachu. Położona papa powinna być wywinięta na murek (ogniochron), przyklejona i przyciśnięta materiałem,który przyciśnie ją na całej powierzchni (płytą OSB) a na tym dopiero blaszany "daszek", który przykręcony do murku chroni całość przed deszczem i zapewnia sztywność (bo jest przykręcony). Niestety, u nas jest inaczej, co pokazaliśmy na zdjęciu w linku powyżej.


Na rysunkach wygląda to tak:

Jak widać blacha leży na murze (a nie powinno tak być, gdyż w od wilgoci muru blacha szybko ulega zniszczeniu. pomimo, że jest ocynkowana). Gorszą jednak sprawą jest to, że papa nie jest wywinięta pod blachę. W ten sposób, w zimie wiatr jest w stanie nawiać śnieg pod blachę a nawet pod papę, która jest słabo (a miejscami wcale) przyklejona do muru. Oczywiście wiosną stopiony śnieg szuka drogi odpływu i spływa pod papę a następnie płynie pod nią do najniższego miejsca na dachu. Niestety, tam nie ma ujścia i albo stoi, albo znajduje drogę i płynie w dół. Wystarczy po wyjściu z suszarni spojrzeć w prawo - mamy piękne zacieki, których całkiem niedawno nie było...

Jak to powinno wyglądać?

Poprawnie wykonane prace - papa wywinięta na mur, przyciśnięta płytą OSB i dopiero na to daszek z blachy.  Nawet jeśli śnieg zostanie nawiany, to nie ma szans dostać się pod papę.

Jeśli tego nie zrobimy, to po zimie spodziewamy się powrotu problemu. Na pewno nie będzie to problem tej wiosny - miejsce przecieku i pęcherze wody zostały usunięte, ale za dwa-trzy lata do tematu wrócimy...
Co należałoby zrobić opisaliśmy w poprzednim wpisie. Na ten moment administrator wysyła zapytania ofertowe w sprawie wyceny prac. A co miałby wykonawca wykonać?
1. Zdjąć całe opierzenie (blachę)
2. Położyć nową warstwę papy z poprawnym zakończeniem
3. Przycisnąć wszystko płytami OSB
4. Położyć opierzenie z blachy. Niestety, nasze blachy po zdjęciu nie będą się raczej nadawały do ponownego montarzu, więc trzeba zamówić nowe...

Docelowo powinno to wyglądać tak:

A.K.

Wizyta u administatora

Pięć godzin spędziliśmy intensywnie omawiając najbliższe działania administratora. Przez pierwsze półtorej godziny tematy dłużników oraz ocieplenia budynku były omawiane z naszym mecenasem. Mimo, że temat ocieplenia jest w bardzo wielu tematach zabagniony, został nakreślony kierunek działań dla nas najbardziej korzystny. Co do działań przeciwko dłużnikom - temat jest prosty i wielokrotnie przerabiany przez kancelarię, więc usłyszeliśmy, że to już tak wytarty szlak, że nie ma się czym przejmować. Konsekwencje dla zadłużonych wahają się od od ponoszenia kosztów sądowych (i komorniczych) po licytację lokalów włącznie. Zostawiamy to specjalistom. Przy okazji księgowa poinformowała nas, że kolejny lokal wpadł na listę do ostrzału - punkt dla PGZN, gdyż w poprzedniej firmie to dzięki nam wyszło, że mamy dłużników (!).
Kolejne trzy i pół godziny omawialiśmy listę trzydziestu jeden punktów tematów, z jakimi chcielibyśmy się uporać w jakimś nieodległym czasie. Począwszy od kwestii formalnych, poprawek w funkcjonowaniu samego Zarządu, realizacji podjętych uchwał, kontroli i weryfikacji instalacji w budynku itp. a kończąc na drobiazgach jak np. opis zaworów w piwnicy (jak to rozwiązał Veidik widzimy). Każdy punkt trzeba było szczegółowo omówić, gdyż było to w zasadzie nasze pierwsze spotkanie robocze (poza spotkaniami w naszych mieszkaniach przy okazji wizyty w WM) i trzeba było precyzyjnie określić, czego się spodziewamy. Przy czym odwrotnie niż do tej pory, otrzymywaliśmy w wielu tematach od razu odpowiedzi lub propozycje rozwiązań.
Na koniec ponownie została poproszona do rozmowy nasza pani księgowa. Wyjaśniliśmy nasze obawy co do nazewnictwa pozycji w rozliczeniu sugerując, że może by się dało coś zrobić by to zmienić np. określenie "Konserwacja" miała by być określona tak jak w naszym Planie gospodarczym: "Obsługa techniczna", przez co ta pozycja nie byłaby mylona z inną pozycją, czyli konserwacją bieżącą wykonywaną przez konserwatora. Ku naszemu zdziwieniu pani Ewa powiedziała, że nie ma problemu, dokona zmian i na następnym zawiadomieniu o wysokości opłat będzie jak sugerujemy. No proszę. Da się... Nie taki obraz księgowych do tej pory mieliśmy :-) Poprosiliśmy o zestawienie finansowe z uwzględnieniem "gotówki do użycia" w poszczególnych pozycjach (fundusz celowy, remontowy, obsługa techniczna). "Oczywiście, jutro panowie dostaną zestawienie"... Tu już nie udało nam się ukryć zdziwienia. Przez rok słyszeliśmy w poprzedniej firmie, że takiego zestawienia nie da się zrobić, gdyż "księgowość jest procesem ciągłym" i podobne ogólniki (mamy to na piśmie). Ale to już przeszłość, z czego jesteśmy niezmiernie zadowoleni.


Patrząc na naszą listę można w zasadzie stwierdzić, że poważnych spraw to jest raptem trzy. Limes, ocieplenie i dłużnicy. Pozostałe to mniejsze bądź większe drobiazgi... Ale właśnie z drobiazgów składa się długa lista. I jakoś te drobiazgi, których nie potrafił popchnąć wykończyły Veidik :-) Wygląda, że to się nie powtórzy.



Zanim się pożegnaliśmy, dwie drobne sprawy zostały załatwione od ręki a w trzeciej, wałkowanej od półtora roku i uznanej za niemożliwą do zrealizowania przez poprzednią firmę (a za którą po prostu wzięliśmy się sami i prawie zakończoną przekazaliśmy PGZN) otrzymaliśmy informację, że administrator jest umówiony na środę w celu przeprowadzenia ustaleń końcowych. Czegoś takiego jeszcze nie widzieliśmy!

Po spotkaniu byliśmy wszyscy wykończeni. Pięć godzin w pełnym skupieniu i bez przerw...




Przy okazji zapraszam na stronę  https://www.e-kartoteka.pl, gdzie w przejrzysty sposób można zobaczyć m.in. jak kształtują się nasze wydatki. Na dniach będziemy tam umieszczać dokumenty dla naszych mieszkańców.

A.K.

Oświetlenie osiedla cd.

W tym wpisie poruszyliśmy temat oświetlenia naszego osiedla. Zgodnie z założeniami, w pierwszej kolejności należy rozważyć koszty/opłacalność przedsięwzięcia. Jakoś tak się stało, że wpadł nam w ręce opis inwestycji w Gdyni właśnie w takim temacie. Niestety, nawet bez głębokich analiz wychodzi, że może to być dla nas zbyt drogi pomysł. Postawiono 11 lamp za łączną kwotę 114.ooo zł. Pewnie wchodzi w to koszt projektu i pełnej instalacji a nie tylko samych lamp i kabli, ale przecież my też musimy mieć projekt, musimy położyć instalację elektryczną, otrzymać zgody na postawienie lamp (instalacje powyżej 3m podlegają pod prawo budowlane), a na końcu zakupić słupy i oprawy... W skrócie, koszty (o ile będą bez dofinansowań) kształtują się na poziomie 35.ooo zł na wspólnotę...

Pytanie.
Ile lat musiałby się zwracać projekt by wyjść na zero?
Pobieżnie licząc, koszt naszego oświetlenia zewnętrznego to około 750 zł rocznie:

4000 (godzin świecenia) x 2x 0,150 kW (moc lamp) x 0,63 zł (cena kW/h)

Gdyby zamontować oświetlenie ledowe, to zamiast dwóch lamp 150W mielibyśmy powiedzmy lampy 40W a roczne zużycie wynosiłoby ok 200 zł (i tyle zwracałoby nam Miasto):

4000 (godzin świecenia) x 2x 0,04 kW (moc lamp) x 0,63 zł (cena kW)

Czyli rocznie byśmy zaoszczędzali 550 zł.

W związku z tym, że projekt na wspólnotę wynosiłby powiedzmy 35.ooo zł, to wychodzi, że zwróciłby się po... 60 latach... Szybko licząc, gdyby cała inwestycja była połowę tańsza, to zwróciłaby się po... 30 latach... Oczywiście zakładając, że w tym czasie nie przepalą się lampy LEDowe, które kosztują duuużo więcej niż lampy, które stosujemy...

Póki co, chyba ten kierunek (postawienie oświetlenia za swoją kasę) sobie podarujemy. Podoba się nam za to to, co zrobiono w podanym linku i będziemy próbowali iść w tym kierunku.


A.K.


PS.
750 zł rocznie za oświetlenie przed blokiem to ok 1 zł i 32 grosze miesięcznie od każdego mieszkania. Nie jestem pewien, czy ktokolwiek zauważyłby taką  "oszczędność", gdyby zredukować ją do zera...

Koszty podgrzania wody

Długo nie mogliśmy pojąć bełkotu księgowych naszych poprzednich firm, ale wystarczyło dwuminutowe wyjaśnienie pani Asi i wszystko stało się jasne. W związku z tym, że jest to proste, chcemy się z Państwem tym podzielić.

Sprawa dotyczy ceny za podgrzanie wody. Jakiś czas temu nasz sąsiad zauważył, że pomimo, że cena za jednostkę ciepła jest urzędowa*, pomimo, że wszystkie nasze trzy bloki są podłączone do jednego węzła, każdy blok ma inną cenę za podgrzanie, ba, cena w tym samym bloku zmienia się od czasu do czasu... Skąd to się bierze?

Aby to wyjaśnić trzeba zacząć od początku.
Ciepłą woda w naszych kranach jest tam dlatego, że nasza wymiennikownia cały czas ją grzeje. I liczy sobie każdy kilowat energii dostarczonej do podgrzania tej wody. W uproszczeniu wygląda to tak (z lewej jest wymiennikownia, która podgrzewa nam wodę, z prawej nasz blok):

Podgrzana woda pompowana przez pompy płynie do naszego bloku (w uproszczeniu) i jeśli nikt nie odkręci kranu (bo jest np. trzecia rano), to wraca do wymiennikowni. Niestety, ze względu na straty ciepła (rury ogrzewają powietrze...), woda wraca lekko schłodzona... Skoro woda wchodząca w wymiennikowni jest chłodniejsza niż być powinna na wyjściu, to wymiennikownia ją podgrzewa, czyli dostarcza energii, za którą potem trzeba zresztą zapłacić.
Wyobraźmy sobie teraz, że przez miesiąc nikt nie używał ciepłej wody, ale wymiennikownia musiała stale podgrzewać wodę, gdyż możliwe było, że ktoś będzie ją używał. I załóżmy, że rachunek za to podgrzanie wyniósł 470 zł.
Gdyby w tym miesiącu tylko jedna osoba pobrała wodę ciepłą, to pełny koszt podgrzania wody przez miesiąc otrzymałaby właśnie ta osoba (bo przecież inni nie odkręcili kranu, więc dlaczego mieliby cokolwiek płacić, skoro ciepłej wody nie zużyli...) Gdyby ta osoba zużyła jeden litr, to byłby bardzo drogi litr...
Rachunek wyszedłby mniej więcej tak:
- zużycie: 1 litr - 0,008 zł
- koszty podgrzania wody - 470 zł


A teraz wyobraźmy sobie (dla uproszczenia), że każde z mieszkań zużyło w zakładanym miesiącu 1000  litrów (1m3) ciepłej wody.
Koszt podgrzania wody jest podzielony pomiędzy wszystkich pobierających ciepłą wodę. W naszym przypadku każdy będzie partycypował w 1/47 kosztów (47 lokali), czyli każdy lokal "dorzuci się" po 10 zł do podgrzania wody.
Rachunek w tym wypadku wyglądałby mniej więcej tak:
- zużycie: 1m3 - 8 zł
- koszty podgrzania wody - 10 zł.


I tak wygląda wyjaśnienie z podgrzaniem wody. Oczywiście temat jest odrobinę bardziej skomplikowany gdyż każdy zużywa inną ilość wody, więc po odczytaniu liczników partycypuje on niejako procentowo w całości kosztów podgrzania. Dodatkowo na miejsce każdego litra pobranej wody, w wymiennikowni wpływa nowy litr zimnej wody, który trzeba podgrzać, więc w tym momencie nie będzie to już 470 zł a dużo więcej. Tym więcej im więcej zużyjemy wody z ciepłego kranu, ale to już zostanie nam rozliczone wg liczników (więc zapłacimy i za wodę którą zużyliśmy i za jej podgrzanie).

A.K.



* Cena za jednostkę ciepła ustalana jest na podstawie kosztów wytworzenia energii cieplnej zużytej na potrzeby podgrzania surowca i wynika z taryfy ciepła. 
Dziękujemy prezesowi PGZN za wniesienie uwagi.
A.K.