Materiały z zebrania

Poniżej przedstawiamy materiał zaprezentowany na Zebraniu rocznym naszej Wspólnoty. Zaznaczamy jednak, że część prezentacji została usunięta ze względu na niejawny charakter (np. sprawy finansowe, oferty czy temat dłużników).

Większa część omawianych spraw umieszczona została wcześnie w naszym blogu, niemniej poniższa prezentacja jest też podsumowaniem naszej działalności.

Sprawozdanie z działalności to nie tylko księgowość, dlatego też poniżej przedstawiamy sprawy, którymi zajmowaliśmy się w 2015 roku. Po zapoznaniu się z materiałem (w naszej opinii) można bardziej świadomie oceniać prace Zarządu.

Niestety, zeszły rok nie był pod znakiem jednej firmy administrującej. Jest to o tyle niekorzystne, że często trudno wychwycić wspólny mianownik dla wydawałoby się wspólnych tematów. Niemniej z naszej perspektywy uważamy, że stało się najlepsze co mogło – firma Veidik z nas zrezygnowała. Porównując pracę Pomorskiej Grupy Zarządców Nieruchomości z pracą poprzedniej firmy widzimy przepaść między nimi na korzyść PGZN. Oczywiście trafiamy na problemy, ale zazwyczaj wynika to z naszego niezrozumienia mechanizmów czy tematów niż dlatego, że coś jest robione źle.

Przejście do PGZN, poza zupełnie inną jakością obsługi, daje nam też wymierne korzyści, np. w cenę usługi wliczona jest obsługa prawna naszej wspólnoty czy dostęp do tańszego banku.

Sprawy roku 2015

W wózkarni klatki A (podobnie zresztą w wózkarni klatki B) jest stalowa pokrywa, pod którą znajduje się rura – odpływ z naszej kanalizacji. Niestety, ale rury tej nie było widać – gryzonie naniosły tam ziemi i zrobiły gniazdo. Wynajęta firma wykonała pracę w pół dnia i już teraz mamy czysto i sucho. Niestety, do tematu gryzoni jeszcze wrócimy.

Zwracamy też uwagę, że w 2006 roku Wspólnota podjęła uchwałę, że wszelkie długi w stosunku do Wspólnoty są oprocentowane. Dotyczy to zaległości powyżej dwóch miesięcy. Skan uchwały powyżej.

Z przeglądu mamy dokumentację – filmy. Przy okazji został wykryty problem z odpływem w wózkarni klatki A.

W wyniku naszych działań (naszych, czyli zaplanowanych i wykonanych własnoręcznie) zużywamy mniej energii na częściach wspólnych. Powyżej wykres zużycia energii od 2011 roku do teraz. Jak widać, średnie zużycie spadło o około 30% co przekłada się oczywiście na opłaty. Dodatkowo dodam, że efekt ten otrzymaliśmy praktycznie beznakładowo.

 

Tematy finansowe zostały omówione na zebraniu i w razie pytań proszę kontaktować się albo z panią Oleną Sieniuć albo z członkami Zarządu.  

Po przedstawieniu działań Zarządu w 2015 roku jak i kwestii finansowych przeszliśmy do punktów przyjęcia sprawozdania z działalności i udzielenia Zarządowi absolutorium.

W Planie gospodarczym na 2016 zawarliśmy (naszym zdaniem) najważniejsze sprawy. Poniżej wyjaśnione są wszystkie powyższe punkty Planu.

Proponujemy zamontować filtr zimnej wody. Filtr zamontowany ma wejściu zimnej wody do naszego bloku będzie miał  na celu zatrzymywanie piasku, elementów metalowych i innych zanieczyszczeń przed dotarciem ich do naszych kranów i urządzeń (pralki, zmywarki). Zatrzymanie piasku (i mułu) na pewno przedłuży czasokres używania naszej instalacji, czyli mówiąc po prostu nasze rury nie zostaną zamulone. Im bardziej odsuniemy od siebie moment wymiany rur, tym później wydamy na to pieniądze. Tą drogą chcemy w sposób aktywny przedłużyć ich sprawność.
(Już po zebraniu mieliśmy możliwość sprawdzić, co zatrzymuje się na filtrach w mieszkaniu - jeśli je ktoś ma, zapraszamy do lektury.)

W klatce B miał miejsce incydent: odpadł parapet a piętro wyżej parapet jest naderwany. Wezwany inspektor budowlany stwierdził, że parapety stwarzają zagrożenie. Zamocowanie kiedyś było dobre, ale po wymianie okien na plastikowe, parapety trzymają się tylko na zewnętrznych krawędziach, natomiast na całej ich długości są „przyklejone” pianką montażową… Z tym nie można dyskutować i nie mamy wyboru – trzeba to zrobić, czyli usunąć parapety. Oczywiście otwory po ich usunięciu zostaną we właściwy, estetyczny sposób zamaskowane.

W pomieszczeniu CO jet sporych wymiarów studzienka odpływowa do której ma płynąć woda w razie prac konserwacyjnych (np. odpowietrzanie instalacji) wykonywanych na instalacji centralnego ogrzewania. Okazuje się, że w tej studzience mamy siedlisko gryzoni. W związku z tym, że stwarza to zagrożenie (chorobami a także samą ich obecnością), musimy zrobić z tym porządek.

Zawory (pięć na sześć sztuk) są niesprawne, przez co nie można regulować przepływu ilości ciepłej wody jak i nie można zamknąć pionu w przypadku awarii w którymś lokalu – trzeba będzie spuszczać wodę z całego budynku. Stąd nasza propozycja, by póki można, zrobić to w wyznaczonym terminie, dokonać naprawy/wymiany zaworów a nie czekać na sytuację, kiedy zostaniemy zaskoczeni awarią i zostaniemy bez wody…

• montaż dodatkowego oświetlenia przy drzwiach wejściowych do piwnic
  

Dodatkowe, niewielkie źródło światła (ledowe) w rejonie wejścia do piwnic poprawi komfort. Koszt niewielki tak montażu jak i zużycia prądu. Oświetlenie podłączone by było do czujnika zmierzchowego.

• remont dachu w celu skutecznego zabezpieczenia przed zaciekaniem, polegający na położeniu nowego poszycia dachu w miejsce zniszczonej, przeciekającej powłoki – w miarę posiadanych środków na funduszu remontowym
  
  
  
  
  
  

Najgrubsza planowana praca na naszym budynku. Temat wymagający długiego wyjaśniania, ale by choć nakreślić problem, powyżej przedstawiamy film wykonany w temperaturze +5 st.C. Jak widać papa nie jest wywinięta pod blachę, nie jest przyklejona tak, by nie odchodziła (nie mówiąc, by nie podchodziła pod nią woda czy śnieg) i łamie się w rękach, co oznacza, że jest po prostu bardzo słabej jakości (powinna być elastyczna i się zginać)... By być pewnym, że nie będzie przecieków trzeba po prostu pokryć cały dach od nowa... (zwracamy uwagę, że pierwsze przecieki pojawiły się jakieś trzy lata po zakończeniu prac...). Pod koniec materiału widać, ile łat zostało nałożonych w zeszłym roku, by ratować sytuację.

W przypadku pytań prosimy o kontakt, niemniej zaznaczamy, że dach musimy naprawić w tym lub (najpóźniej) przyszłym roku…

Suma opłat na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej pozostaje na poziomie z zeszłego roku. Konkretne kwoty i składowe otrzymali Państwo w zawiadomieniu 16.marca.

Mamy kilka naprawdę wielkich tematów do udźwignięcia z czego największy to naprawa dachu budynku (a w zasadzie jego ponowne całkowite pokrycie). Kwota potężna… Dzisiejsza zaliczka na FR tak naprawdę daje nam tylko ok. 40% na FR a reszta idzie na spłatę kredytu. [...]. Po wykonaniu naprawy dachu nie będzie zasadne utrzymywanie takiej kwoty zaliczki na FR.

Na zebraniu uchwała ta była przedmiotem ożywionej dyskusji, niestety, nie zostaliśmy przekonani do jej niezasadności. By przybliżyć temat posłużymy się przykładem wózkarni: pomieszczenie w planach budynku służące wszystkim mieszkańcom i tak jest do dziś – wózkarnie dzięki naszym działaniom są uprzątnięte i każdy kto ma potrzebę korzystania, dostanie klucz i będzie z nich korzystał. Z pomieszczeniami po zsypach sprawa jest inna. Pomieszczenia te są zamknięte i nikt poza właścicielami kluczy nie może z nich korzystać. Poza tym z definicji pojęcia „część wspólna” każdy powinien mieć możliwość korzystania z każdego pomieszczenia po zsypie w całym bloku(!). Na dodatek, pomieszczenia po zsypach nigdy nie były przeznaczone na pomieszczenia do przechowywania przedmiotów – wymagana jest na to uchwała o zmianie sposobu użytkowania części wspólnej budynku, stąd nasza propozycja (bez niej nadal są to zsypy).

Temat w zasadzie można rozwiązać na dwa sposoby:

• dopisać powierzchnię pomieszczenia do aktów notarialnych ich użytkowników – w naszej opinii zupełnie niepotrzebne i drogie rozwiązanie;
• podpisać umowę o najmie pomieszczenia z ich użytkownikami – rozwiązanie proste i nie wymagające dodatkowych czynności czy kosztów.

W związku z tym, że pomieszczenia zostały zajęte przez część właścicieli (a nie wszystkich), należy doprowadzić sprawy formalne do porządku, m.in. dlatego, że na dniach zostaniemy obciążeni podatkiem od „części wspólnych”. Jeśli nie zrobimy porządku z tymi pomieszczeniami to wszyscy równo zostaniemy obciążeni opłatami za (m.in.) te pomieszczenia, a okazuje się, że nie wszyscy mają do nich dostęp. Innymi słowy, dlaczego jedni mają płacić za coś, czego nie mają (inni używają)?

Dlatego proponujemy podjąć uchwałę, na mocy której osoby korzystające z pomieszczeń po zsypach staną się ich najemcami i temat pomieszczeń zostanie rozwiązany.

Ta uchwała porusza ten sam temat jak uchwała nr 6. Skoro z części wspólnej korzysta tylko część lokatorów, należy wynająć im to pomieszczenie a sposobem na rozliczenie kto wynajmuje i jaką część zajmuje, jest ilość zajmowanych wieszaków. Kwota jest wręcz symboliczna zważywszy na wielkość comiesięcznych opłat.

Nasze klatki schodowe i korytarze wciąż nie spełniają wymagań zawartych w przepisach przeciwpożarowych oraz nie gwarantują nam bezpieczeństwa w sytuacjach zagrożenia. Fakt ten potwierdzają zalecenia po prowadzonych przeglądach stanu ppoż w budynku. Proponujemy podjąć uchwałę, w której jednoznacznie określimy, co może Zarządca w kwestii zapewnienia bezpieczeństwa w budynku. Uchwała taka w połączeniu z nowymi zasadami wywozu „gabarytów” da możliwość szybkiego doprowadzenia korytarzy do wymaganego przepisami standardu.

Analizując dokumentację z lat ubiegłych odkryliśmy, że nigdy nie została podjęta uchwała o zmianie przeznaczenia pomieszczenia, w którym znajduje się aktualnie rowerownia. Niniejsza uchwała jest niejako potwierdzeniem stanu faktycznego i wprowadza porządek w dokumentacji.

A.K.